전월세 전환율 계산기, 보증금 1억이면 월세 상한 얼마일까?

계약 기간 중에 전세 보증금 1억 원을 월세로 돌린다면, 지금 법이 허용하는 월세는 한 달 41만 6,666원까지입니다.

한국은행 기준금리 3.00%에 연 2%를 더한 5%가 주택의 상한 비율이라서, 1억 원 × 5% ÷ 12개월로 계산됩니다.

올해는 이 숫자가 두 번 움직였어요. 7월 16일과 8월 27일에 기준금리가 0.25%p씩 오르면서 4.5%였던 상한이 한 달 반 사이에 5.0%가 됐습니다.

2026년 11월 4일 기준 · 주택임대차보호법(2026. 1. 2. 시행) 제7조의2와 같은 법 시행령(2026. 7. 1. 시행) 제9조, 상가건물 임대차보호법 제12조·시행령 제5조, 한국은행 기준금리 3.00%(2026. 8. 27. 변경, 10. 22. 유지) 적용

전월세 전환율 계산기

월세로 바꾸는 보증금만 넣으면 됩니다. 집주인이 제시한 월세가 있다면 아래 칸에 넣어 상한을 넘는지도 함께 볼 수 있어요.

기준금리에 2%를 더한 비율, 10%와 비교해 낮은 쪽

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금을 월세로 바꿀 때 두 비율 가운데 낮은 쪽을 곱한 금액을 넘지 못하게 합니다.

하나는 시행령 제9조가 정한 연 1할(10%), 다른 하나는 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 값입니다. 기준금리가 8%보다 낮은 동안은 늘 뒤쪽이 작으니, 사실상 '기준금리 + 2%'가 전환율 상한이라고 보면 됩니다.

그래서 이 상한은 금통위 결정과 함께 움직입니다. 최근 1년 반 동안의 변화를 1억 원 기준으로 놓으면 이렇습니다.

적용 기간	기준금리	주택 상한	1억 원 월 상한
2025. 5. 29.~2026. 7. 15.	2.50%	연 4.5%	37만 5,000원
2026. 7. 16.~8. 26.	2.75%	연 4.75%	39만 5,833원
2026. 8. 27.~	3.00%	연 5.0%	41만 6,666원

같은 1억 원인데 6월에 합의했을 때와 지금의 상한 차이는 월 4만 1,666원, 1년이면 50만 원 가까이 됩니다.

그럼 어느 시점의 기준금리로 계산할까요? 2020년 9월 시행령의 가산 이율이 연 3.5%에서 2%로 내려갔을 때, 법제처는 갱신계약의 '개시일'이 아니라 '체결일'을 기준으로 판단해야 한다고 해석했습니다(2021년 법제처 20-0683).

기준금리가 바뀐 경우를 직접 다룬 해석은 찾지 못했지만, 같은 논리라면 전환에 합의한 날의 기준금리를 넣는 게 자연스럽습니다.

보증금 5천만·1억·2억 원, 월세 상한표

자주 나오는 금액을 미리 계산했습니다.

월세로 바꾸는 보증금	주택(연 5.0%) 연 상한	주택 월 상한	상가(연 12%) 월 상한
5,000만 원	250만 원	20만 8,333원	50만 원
1억 원	500만 원	41만 6,666원	100만 원
2억 원	1,000만 원	83만 3,333원	200만 원

예를 들어 전세 3억 원에 살다가 계약 중에 보증금을 1억 원으로 줄이고 나머지를 월세로 돌리기로 했다면, 전환되는 2억 원 기준으로 월 83만 3,333원이 넘지 않아야 합니다.

계약 중 전환과 갱신에 적용, 새 계약은 다릅니다

조문에는 '전환하는 경우'라고만 적혀 있어서 언제 적용되는지가 가장 헷갈립니다. 공식 자료로 확인한 범위는 여기까지예요.

• 계약 기간 중 전환: 기존 보증금을 돌려받고 월세로 바꾸는 전형적인 경우입니다. 2020년 시행령 개정 부칙도 '존속 중인 임대차계약'에 적용한다고 적었습니다.
• 계약갱신요구권으로 갱신할 때: 갱신은 이전과 같은 조건이라 집주인이 혼자 월세로 바꿀 수 없고, 세입자가 동의해 바꾸더라도 법정 전환율이 적용된다는 게 정부 설명입니다(2020년 개정 임대차보호법 문답).
• 새 세입자와 처음 맺는 계약: 돌려받을 기존 보증금이 없어 보증금과 월세를 처음부터 정하는 경우입니다. 이 상한이 적용되지 않는다는 설명이 일반적이지만, 법령해석으로 못박은 공식 문서는 찾지 못했습니다.

계약이 끝난 뒤 같은 세입자와 합의해 새로 계약하는 경우도 판단이 갈릴 수 있습니다. 금액이 크다면 아래 분쟁조정위원회에 먼저 물어보는 편이 안전해요.

상한을 넘겨 이미 월세를 냈다면 제10조의2에 따라 넘게 낸 금액을 돌려 달라고 청구할 수 있습니다. 대한법률구조공단·한국부동산원 등에 있는 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 방법도 있습니다.

월세를 전세로 돌릴 때는 이 상한이 없습니다

반대 방향, 즉 월세를 줄이고 보증금을 올리는 경우는 제7조의2가 다루지 않습니다. 조문이 '보증금을 월 단위의 차임으로 전환하는 경우' 한 방향만 정해 두어, 보증금을 얼마나 올릴지는 당사자 합의로 정해집니다.

다만 계약 중이거나 갱신하면서 보증금이나 월세 자체를 올리는 것은 별도 규정인 제7조에 따라 약정 금액의 20분의 1(5%)을 넘지 못합니다.

상가는 연 12%와 기준금리 4.5배

상가건물 임대차보호법 제12조도 구조는 같지만 숫자가 다릅니다. 시행령 제5조가 정한 연 1할2푼(12%)과 기준금리의 4.5배 중 낮은 쪽이에요.

구분	상한 비율	기준금리 3.00%일 때
주택	연 10%와 기준금리 + 연 2% 중 낮은 비율	연 5.0%
상가	연 12%와 기준금리 × 4.5배 중 낮은 비율	연 12%

상가는 기준금리가 2.75%가 된 7월에 이미 4.5배(12.375%)가 12%를 넘어서, 그 뒤로는 금리가 더 올라도 상한이 12%에서 멈춰 있습니다. 주택처럼 금통위 때마다 바뀌는 구조가 아닌 셈이에요.

또 하나, 상가법 제2조 제3항이 환산보증금 기준(서울 9억 원 등)을 넘는 임대차에도 적용하는 조문 목록에 제12조는 들어 있지 않습니다. 보증금에 월세 × 100을 더한 금액이 지역 기준을 넘는 상가라면 이 상한을 기대하기 어렵습니다.

자주 묻는 질문

3개

Q. 기준금리가 오르면 이미 정한 월세도 따라 오르나요?

아닙니다. 전환율 상한은 '전환할 때' 넘지 말아야 할 선이라, 이미 합의한 월세가 금리 변동만으로 자동 조정되지는 않습니다. 월세를 올리려면 제7조의 증액 절차와 5% 제한을 따로 거쳐야 합니다.

Q. 전세대출 이자와 월세, 어느 쪽이 덜 드나요?

계산기에 제시받은 월세를 넣으면 나오는 '제시 월세의 전환율'과 대출 금리를 견주면 됩니다. 대출 금리가 더 낮다면 같은 금액을 빌려 보증금으로 두는 쪽이 매달 덜 나가요. 실제 이자는 대출 이자 계산기로 같은 금액을 넣어 비교해 보세요.

세금 혜택도 갈립니다. 월세는 요건이 맞으면 월세 세액공제를, 전세대출은 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제를 받을 수 있어 연말정산 결과까지 함께 봐야 합니다.

Q. 전환율보다 높은 월세에 이미 서명했다면?

계약 중 전환이었다면 상한을 넘는 부분은 법이 허용하지 않는 금액입니다. 넘게 낸 돈은 제10조의2로 반환을 청구할 수 있고, 집주인과 대화가 어렵다면 분쟁조정을 신청하는 방법이 있어요.

참고 자료

공식 출처 6곳

• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법(제7조 증감청구권, 제7조의2 월차임 전환 시 산정률의 제한, 제10조의2 초과 차임 반환청구)
• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 시행령(제9조 월차임 전환 시 산정률)
• 국가법령정보센터 — 상가건물 임대차보호법(제2조 적용범위, 제12조)과 같은 법 시행령(제2조, 제5조)
• 한국은행 — 한국은행 기준금리 추이
• 법제처 법령해석 20-0683 — 월차임 전환 시 산정률 적용 시점(2021. 3. 3.)
• 대한민국 정책브리핑 — 계약갱신요구권 행사 시 전세에서 월세로 전환 가능한가요?(2020. 9. 1.)

※ 2026년 11월 4일 법령 원문과 한국은행 기준금리(3.00%) 기준입니다. 법정 상한을 계산한 것이며 실제 분쟁에서의 판단은 계약 내용과 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 개별 사안은 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 전문가에게 확인하세요.