장기주택저당차입금 이자상환액, 공제 한도 4단계와 세금 효과

장기주택저당차입금 이자상환액 공제는 집을 사며 그 집을 담보로 빌린 돈의 이자를 근로소득에서 빼 주는 제도입니다. 한도는 상환기간과 금리 방식에 따라 연 600만·800만·1,800만·2,000만 원으로 나뉘고, 이자 900만 원을 모두 공제받으면 연봉 6,000만 원 기준 세금이 약 148만 5천 원 줄어듭니다.

2026년 10월 13일 기준 · 소득세법 제52조제5항·제6항(2026. 7. 1. 시행본), 같은 법 시행령 제112조(2026. 10. 1. 시행본)·시행규칙 제58조, 국세상담센터 장기주택저당차입금 Q&A · 2026년 귀속(2027년 1~2월 연말정산)

공제 한도 4단계, 약정서 세 줄이 가릅니다

한도는 대출 금액이 아니라 약정서의 상환기간, 고정금리 여부, 처음부터 원금을 나눠 갚는지(비거치식)로 정해집니다.

상환기간	고정금리이면서 비거치식	고정금리나 비거치식 중 하나	둘 다 아님
15년 이상	2,000만 원	1,800만 원	800만 원
10년 이상 15년 미만	600만 원	600만 원	공제 안 됨
10년 미만	공제 안 됨	공제 안 됨	공제 안 됨

시행령 제112조제9항을 보면 고정금리는 차입금의 70% 이상에 고정금리를 적용하는 경우이고, 5년 이상 단위로 금리가 바뀌는 대출도 들어갑니다.

비거치식은 이자만 내는 기간이 1년 이내이고 매년 '차입금의 70% ÷ 상환기간 연수' 이상을 갚는 방식입니다. 3억 원을 30년 약정으로 빌렸다면 해마다 원금이 700만 원 이상 줄어야 합니다.

800만 원과 1,800만 원 사이는 약정서 한 줄 차이입니다.

받을 수 있는 사람과 주택 조건

조사하다 헷갈린 곳부터 적어 둡니다. 국세상담센터 Q&A 요약 칸에는 아직 '기준시가 5억 원'이 남아 있는데, 같은 페이지 본문과 법 조문은 6억 원입니다. 6억 원은 2024년 이후 취득한 집부터라, 그 전에 산 집은 종전 기준(2019~2023년 차입분 5억 원, 2014~2018년 4억 원)으로 따집니다.

• □ 12월 31일 현재 세대주이고, 세대 전체가 가진 주택이 1채 이하일 것(배우자는 주소가 달라도 같은 세대)
• □ 근로소득이 있을 것(일용근로자 제외)
• □ 취득 당시 기준시가 6억 원 이하인 주택일 것(오피스텔은 주거용이어도 제외)
• □ 소유권이전·보존등기일부터 3개월 안에 금융회사나 주택도시기금에서 빌렸을 것
• □ 대출 채무자가 그 집의 소유자일 것

세대주는 그 집에 살지 않아도 공제됩니다. 세대원은 세대주가 주택 관련 공제를 하나도 받지 않고, 본인이 그 집에 실제로 살아야 받을 수 있어요.

기준시가는 시세가 아닌 공시가격이고 취득할 때 한 번만 봅니다. 나중에 6억 원을 넘어도 공제는 이어지고, 공시 전 새 아파트는 처음 공시된 가격으로 판단합니다.

이자 900만 원이면 세금은 얼마나 줄까

1년 이자 900만 원은 연 4%·30년 원리금균등으로 2억 3천만 원쯤 빌린 첫해 이자 수준입니다(대출 이자 계산기로 확인). 한도가 1,800만 원 이상이면 900만 원이 다 공제되고, 800만·600만 원 한도면 그만큼만 빠집니다.

연봉(총급여)	900만 원 공제 (한도 1,800만·2,000만 원)	800만 원 공제 (한도 800만 원)	600만 원 공제 (한도 600만 원)
4,000만 원	약 127만 4천 원	약 119만 9천 원	99만 원
6,000만 원	148만 5천 원	132만 원	99만 원
8,000만 원	약 218만 원	약 201만 5천 원	158만 4천 원
1억 원	237만 6천 원	211만 2천 원	158만 4천 원

연봉 6,000만 원은 900만 원이 모두 15% 구간에 걸려 지방소득세 포함 16.5%, 148만 5천 원입니다. 1억 원은 24% 구간이고, 8,000만 원은 24%와 15% 구간에 걸쳐 그 중간입니다.

눈여겨볼 줄은 연봉 4,000만 원입니다. 같은 15% 구간인데 약 127만 원에 그칩니다. 산출세액이 줄면서 근로소득세액공제도 68만 4천 원에서 약 49만 2천 원으로 같이 줄었기 때문입니다.

대환·기간 연장 때 공제를 지키는 조건

갈아타도 공제는 이어집니다. 새 금융회사가 기존 잔액을 직접 갚거나 새 대출로 바로 갚고 그 집에 다시 저당권을 설정하면 됩니다(시행령 제112조제10항).

• 상환기간은 기존 대출을 처음 빌린 날부터 세어 15년 이상이어야 합니다.
• 공제 대상은 기존 대출 잔액까지이고, 갈아타며 늘린 금액의 이자는 빠집니다.
• 15년 미만 대출을 15년 이상으로 늘려도 되지만, 연장 당시 기준시가가 6억 원 이하여야 합니다.

대환 횟수 제한은 없습니다. 반대로 15년 약정을 7년 만에 다 갚으면 그해 이자는 공제되지 않지만, 전년까지 받은 공제를 다시 걷지는 않습니다.

회사에 낼 서류와 합쳐 쓰는 한도

2~4번은 바뀐 게 없으면 다음 해부터 생략할 수 있습니다.

1. 장기주택저당차입금 이자상환증명서(대출 금융회사 발급)
2. 주민등록표등본
3. 건물 등기사항증명서 또는 분양계약서
4. 개별주택가격 확인서나 공동주택가격 확인서(취득 당시 기준시가 확인용)
5. 대환이나 기간 연장을 했다면 기존·신규 대출계약서 사본

이자는 간소화에 조회되는 경우가 많지만 금융회사 자료를 그대로 보여 줄 뿐이라, 2주택인데도 조회되는 일이 있습니다.

한도는 청약저축·전세대출 원리금 공제와 합친 금액이지만, 두 공제는 무주택이어야 해서 연말에 집이 있으면 보통 주담대 이자만 남습니다. 세 공제의 관계는 주택청약 소득공제 비교표에 정리돼 있습니다.

2027년부터 붙을 수 있는 실거주 요건

2026년 8월 3일 세제개편안은 '세대 구성원 전원이 저당 잡힌 집에 실거주'(12월 31일 기준, 취학·요양 등은 예외) 요건을 더하는 내용을 담았습니다.

2027년 이후 내는 이자부터이고, 2026년까지 저당권을 설정한 대출은 2029년까지 지금 규정을 씁니다. 국회 심의 전 정부안이라 이번 연말정산과는 무관합니다.

자주 묻는 질문

2개

Q. 부부 공동명의 집인데 대출은 제 이름이면 공제되나요?

됩니다. 반대로 집은 본인 명의인데 배우자 이름으로 빌렸다면 둘 다 못 받고, 부부가 함께 채무자면 본인 몫(정함이 없으면 절반) 이자만 공제됩니다.

Q. 원리금을 같이 갚는데 원금도 공제되나요?

아니요, 정상 이자만이고 연체이자도 빠집니다. 원금까지 40% 공제되는 건 전세대출 쪽으로, 주택임차차입금 원리금 상환액 공제에서 이어집니다.

이자상환증명서를 받으면 금액보다 상환기간과 금리 방식 칸을 먼저 보세요. 같은 이자라도 그 칸이 공제를 정합니다.

참고 자료

공식 출처 5곳

• 국가법령정보센터 — 소득세법 제52조(특별소득공제: 장기주택저당차입금 이자 상환액)
• 국가법령정보센터 — 소득세법 시행령 제112조(고정금리·비거치식, 대환·연장 요건)
• 국가법령정보센터 — 소득세법 시행규칙 제58조(제출 서류)
• 국세상담센터 — 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제 Q&A
• 재정경제부 — 2026년 세제개편안 상세본(136쪽 장기주택저당차입금 대상 합리화)

※ 2026년 10월 13일 소득세법·시행령·시행규칙 현행 조문과 국세상담센터 안내 기준의 2026년 귀속 설명입니다. 세금 효과는 본인 공제와 4대보험료만 반영한 근사값이고, 2027년 실거주 요건은 국회 심의 전 정부안입니다. 특정 대출 상품을 권하지 않습니다.